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张元端:中国房地产业步入新的周期
2006-01-05 09:30:36 焦点房产网

    经济周期是现代经济社会不可避免的经济波动。经济周期一直是宏观经济理论的主要研究内容之一。

  必须说明的是,古典经济周期的定义是建立在总产量绝对变动基础上的,即经济周期是GNP上升与下降的交替过程;而现代经济周期定义则是建立在经济增长变化率的基础上的,即经济周期是经济增长率上升与下降的交替过程。二次大战前,经济周期的特点是GNP的绝对量会发生周期性增减;而二次大战后,各国经济的绝对值都在增长,但增长率会发生周期性变化,故又称为“增长型周期波动”。

  各个国家(地区)因国情不同,经济周期波动的频率也不尽相同。就房地产业而言:美国一般在20年左右,其中上升和下降期各占一半左右,其房地产繁荣期(波峰)分别为)1870、1887、1904、1925、1945、1972、1981年;日本大体是10年左右,其中上升期为6~7年,下降期为3~4年,其房地产繁荣期(波峰)分别为1961、1978、1981、1990年;香港地区为7,8年,其中上升期为5年,下降期2~3年;台湾地区为5~6年,其房地产繁荣期(波峰)分别为1974、1986、1992年;澳大利亚为6年;韩国为4年。

  随着2004年以来国家进行的经济宏观调控,我国房地产业步入了新的周期。
    
  (一)
  我们观察房地产市场形势,一般是看四个方面的指标:一是商品房销售额增长率(交易旺衰);二是投资增长率;三是产业增长率(施、竣工面积等);四是价格涨落。

  房地产业周期波动可以用多个指标来进行综合评价,也可以用单一指标来衡量。为了简便起见,我采用单一指标来评价。

  那么断言房地产业发展到了波峰还是到了谷底,主要是看哪一项指标呢?我以为是销售额增长率(也有的研究者是用“房地产增加值”这个指标来评价)。因为它是最本质的一个指标,它决定着后三项指标。商品房销售额增长率下降,伴随而来的必然是投资及新开工面积增幅回落、空置率上升、价格下跌等现象。于是我们认为那时的房地产业跌入了低谷。由此可见,我们研究周期波动规律,其实质乃是研究供、求关系变化的规律性。

  1996年,我写过—篇《中国房地产业发展的周期波动》的论文。结束语是:我国“房地产业周期波动大概是4~6年。93年出现了一个波峰,那么,97年或98、99年,我想中国的房地产业还会有一个新的发展”。 2002年,楼市风波又起,业内外议论纷纷。为此,又写了《房地产业周期波动规律再探》。结束语是:“如果上述判断可行,即大体以4~6年左右为一个周期。那么,房地产业周期波动的前一个波峰是1993年,最近的一个波峰是1998年,时隔五年。下一个波峰,理论上应是2004年左右。”

  实际情况如何呢?用“商品房销售额增长率”这个指示器来分析,上个世纪80年代末以来共出现了四个波峰,即1988年、1993年、1998年、2003年,恰好是5年一个周期(详见附表一)。

    附表一:国内生产总值、房地产投资、商品房销售额增长率对照表

年份  国内生产总值增长率(%)房地产投资增长率(%) 商品房销售额增长率(%)
1988   11.2(GNP)   57.25   33.73(波峰)
1989   3.9(GNP)   9.71   11.23
1990   5(GNP)   -6.19   23.25
1991   7(GNP)   18.87   17.9
1992   12.8(GDP,下同)   114.68   79.3
1993   13.4   158.23   102.5(波峯)
1994   11.8   16.68   17.9
1995   10.2   31.53   23.5
1996   9.7   78.42   13.5
1997   8.8   -18.8   26.1
1998   7.8   15.26    39.7(波峯)
1999   7.1   12.01   28.1
2000   8   19.1   30.1
2001   7.3   25.3   29.4
2002   8   21.9   23.7
2003   9.1   29.7   34.1(波峯)
2004   9.5   28.1   30

  (二)
  总起来讲,周期波动呈上升期、下降期两个分野。具体而言,又可分为以下四个阶段:

  第一,复苏与增长阶段。此阶段持续时间较长,主要特征:一是市场从萧条阶段复苏,随着宏观经济的复苏,需求逐步增加,交易量回升。购楼者大部分是“用家”;而“炒家”由于还看不清市场动向,入市者较少;二是;房地产价格回升,其中“楼花”的价格按正常情况低于现楼价格;三是,在需求拉动下,房地产投资逐步增加,开发速度加快。

  第二,繁荣阶段,即常说的“波峰”。此阶段持续时间较短,主要特征:一是“用家”、“炒家”一齐入市,交易量急剧增加,需求拉动房价快速上涨,当价格涨到一定程度时,“用家”受购买力限制,购房者逐步减少,而“炒家”在涨价预期的诱使下,十分活跃;二是在需求的拉动下,开发投资量急剧增加;三是楼价越来越高,甚至楼花价格在涨价预期下不正常地超过了现楼价格。当楼价炒得过高,超过了购买力水平,甚至出现“有价无市”现象,而且投资量增加和价格上升影响到宏观经济时,政府就要推出调控措施。

  第三,衰退阶段。此阶段时间短暂,主要特征:一是,交易量从明显减少直到锐减;二是,楼价在开始时虽涨幅减缓,但仍在上升,当楼价高到把“用家”挤出市场时,价格会因一些突发事件而急剧下跌,“炒家”纷纷抛售,“楼花”价格下跌更快,直到低于现楼价;三是,市场推出楼盘逐步减少,实力差的发展商难以为继,直至破产。

  第四,萧条阶段,也就是常说的波谷。此阶段持续时间较长,主要特征:一是,交易量锐减,其中楼花交易量降幅更大;二是,价格跌势继续,甚至跌破物业原值,楼花价加速下降,且大大低于现楼价;三是,发展商破产更普遍,甚至一些实力雄厚的也在所难免。

  必须指出的是,由于我国的宏观经济和房地产业都处于高速成长阶段,加上适时、适度的宏观调控,我国房地产业不会出现“萧条阶段”,而是从衰退阶段(增长率放慢)就很快转向复苏阶段。

  (三)
  为什么中国房地产业经济周期是4~6年,平均五年呢?这是与我国宏观经济的周期波动规律密切相关的。

  据有关专家研究,我国国民经济从1953年到1990年共呈现出八个4~6年的波动周期。至于为什么是平均五年为一个周期,我想这是和我国制订和实施国民经济“五年计划”有关系的。在五年当中,投资量的分布和节奏存在曲线形的变化。

  而房地产业是国民经济的寒暑表,房地产的波动周期必然与之相对应,其波动周期大体上也是4~6年,平均为五年。为了验证这个问题,我曾经作过两条曲线——国民经济增长的曲线和全国商品房销售额增长的曲线。通过这两条曲线的对照,发现它们惊人地吻合(见附表二)。

附表二 1988~1994年我国GNP增长率与商品房销售额增长率对照表

年 份 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994
GNP(%) 11.3 4.4 4.1 7.6 12.8 13.4 11.8
销售(%)33.73 11.23 23.25 17.85 79.34 102.47 17.92

  (四)
  西方经济学家比较普遍地认为,经济波动是乘数原理与加速原理联合作用的结果。

  乘数原理是指:在一定的消费需求下,投资的增加可直接或间接地导致国民收入和就业的若干倍于投资增量的增加;反之,投资的减少也会直接或间接地引起国民收入和就业的若干倍于投资减量的减少。

  加速原理是指:当国民收入(产量)与上年比较的相对量增长时,会引致投资的加速增长;反之,当国民收入(产量)的相对量停止增长或下降时,会引致投资的加速减少。

  因此:
  (1)当投资增加时,首先因乘数原理的作用,会引起国民收入(产量)的大幅增加;而随着收入(产量)的增加,因加速原理的作用,又会引致投资大幅增长,从而形成螺旋式上升的经济扩张。当经济扩张达到极限时,投资就将减少或者停止。

    这里所说的“极限”,主要指两种情况:一是经济扩张达到了现有资源充分利用时的上限;二是投资扩张引起了产出过热,超过了市场需求的极限,形成供大于求。众所周知,经济并不是可以无限扩张的,它要受到许多因素,特别是资源条件的限制。

  (2)而当投资减少时,因乘数原理的作用,国民收入(产量)就会大幅减少;收入减少后,因加速原理的作用,又引致投资大幅减少,从而形成螺旋式的下降。当国民收入(产量)下降到极限(即供小于求)时,在一定的消费需求下,就会增加投资,经济又按上述原理重新回升。如此便形成了周期性的经济波动。
  
  (五)
  从我国国民经济的周期波动来看,大多数情况是在需求旺盛、拉动经济过快增长,经济扩张达到了现有资源充分利用时的上限,主动进行调控、着陆的。而不是在“供大于求”的情况下被迫调整的。

  我国房地产业既处于产业恢复期,又处于宏观经济高速成长期。在多数时段,我们的需求是旺盛的。因此,我国房地产业周期波动,也并不是因为出现“供大于求”才导致从波峰上滑下来,而是由于在需求拉动之下,房地产业投资过快扩张,引起宏观经济失调,主动采取调控措施的结果。

  从最近的三次波动来分析,商品房销售额增长率之所以从1993年、1998年、2003年的三次波峰上滑下来,其中有两次、即1993年、2003年,是因为房地产投资扩张过快,超越了国民经济发展总体水平而主动进行宏观调控的结果,而不是由于“供大于求”引起的;其中有一次、即1998年,是因为受亚洲金融风暴的影响,投资和需求(即供、需)双下降的结果。到目前都未消化干净的“烂尾楼”,就大都是那时候遗留的。但由于当时中央作出了扩大内需、拉动增长的战略决策,房地产业只经过1999年一年的下滑期,于2000年以后在需求拉动下又持续上升,直至2004年又因房地产投资增长过快、商品房价格上涨过快而开展新一轮调控。

  因此,我国房地产业的周期波动,其主要原因可分为两个方面:
  (1)房地产行业经济发展与宏观经济发展不协调,行业经济过分超前于国民经济发展水平,对国民经济现有资源水平造成压力。
  (2)受宏观经济波动的影响。其中包括由于在“经济全球化”趋势下,世界经济波动(如亚洲金融风暴)对我国经济的影响,从而对我国房地产业造成的影响。
  
  (六)
  有论者提醒我说:“是宏观经济控制,不是宏观经济波动。是控制产生了波动。” 我认为,就当前经济态势来看,首先是因为发生了“波动”,即投资和价格增长过快,所以才有“控制”之举。我国房地产投资已连续5年持续高速增长:2000年19.5%,2001年25.3%,2002年21.9%,2003年29.7%,2004年28.1%。包括房地产高增长在内的整个固定资产投资规模膨胀,超过了现有资源充分利用时的上限,影响到了宏观经济全局的健康发展,于是才有了“控制”。经过“控制”,使过高的行业经济增长得到降低,与国民经济水平相适应。从经济周期的观点来考察,仍是一种波动的现象。

  “调控”是一种“反周期”措施。调控的目的是减小波动幅度,或者说是“熨平”波动。解决经济失衡,有两种办法:一种办法是由市场自发调节。即当过度增长产生“供大于求”或达到了现有资源充分利用时的上限以后,在“供大于求”的情况下,则会出现以下过程,即:供大于求→价格下降→利润减少→投资规模缩小→商品供应量减少→供小于求剌激价格上升→利润增加→剌激投资规模扩张→商品供应量增加→供大于求。如此循环往复。在过度增长“达到了现有资源充分利用时的上限”的情况下,则会由于资源瓶颈而被迫放慢增长,并使生产秩序遭到严重破坏。因此,如果任由市场去自发调节,造成的损失就会很大。

  另一种办法是政府及时进行宏观调控,使过高的增长速度趋于正常化,把波动熨平,求得经济的稳步发展。当然,在发生增长速度过低的情况时,也要通过调控使之趋于正常化。
  而从经济周期理论来看,无论是采取何种办法引起经济增长率的变化,都属于经济波动。

  在经济发展的历史长河中,潮起潮落是不可避免的。
    
  (七)
  我国房地产业周期波动的前一个波峰是1993年,后一个波峰是1998年,再后一个波峰是2003年。按照4~6年一个周期,下一个波峰应当是2008年左右。从2003年到2008年其间会有一个从“繁荣”---“衰退”---“复苏”,再到新的“繁荣”的周期波动过程。

  当然,所谓“衰退”,只不过是增长率降低,而绝对量仍会是逐年上升的。

    而且,各个地区(城市)的房地产业周期长短也可以是不同的。要认真分析本地区(城市)的房地产业周期。

    张元端个人简介:
                    
    曾任:国务院住房制度改革领导小组成员兼办公室主任,国家建设部房地产业司司长、体改法规司司长、政策研究中心主任。

    现任:中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长。
    中国房地产及住宅研究会人居环境委员会主任委员。
    中国房地产及住宅研究会综合开发委员会主任委员。
    中国房地产及住宅研究会房地产金融委员会主任委员。
  中国建设文化艺术协会环境艺术委员会会长  
  国家机关房地产研究会顾问。
  广东省房地产研究协会顾问。

    教授、高级工程师。

    学术创新:
    1、提出“城市的本质是集聚和系统形态的生产力”的关于城市本质探索的新命题;
    2、提出研究和建立“人居环境生态美学”的新学科;
    3、提出“房地产业周期波动规律”研究的有关新理论观点。
        
    主编书籍:
   《房地产业概论》、
   《房地产业导论》、
   《中国房地产业指南》、
   《中国房地产业务大全》、
   《物业管理政策法规和操作实务》等。

    主要论文:
   《城市的本质是集聚和系统形态的生产力》、《城市建设体制改革的探讨》、《城市发展规模和布局政策》;  
   《中国城市的环境保护》、《开创环保工作新局面中几个值得重视的问题》、《实行经济与环境保护的同步发展》;  
   《房地产业发展的周期波动规律》、《新的经济增长点与房地产业周期波动规律》、《房地产业周期波动规律再探》;  
   《我国房地产业改革与发展》、《入世·新经济与中国房地产业》、《我国房地产业的几个热点问题》、《对房地产业更加现代化和理性化的思考》、《高度重视房地产业结构性矛盾》、《外商投资中国房地产业的前景和有关政策》;  
   《关于住宅小区建设若干问题的思考》、《对住宅小区环境问题的思考》、《“人居环境生态美学”刍议》;  
   《房地产和住宅产业发展形势的前顾后瞻--保持发展规模、警惕局部过热 》、《 2003年楼市:应以大众化普通住宅作为主流产品》、《二00二年及六年以来中国楼市大势分析》、
   《强化“按套售房”的概念 —关于“套”和“平方米”的思辨 》、《搞好物业管理是住宅成为消费热点的重要保证》;  
   《正本清源话“泡沫”》等。      

    翻译书籍:
   《日本首都改造计划》(日文,14万汉字)。

    课题奖项:
    1998年主持《关于住宅建设若干问题政策定位研究》课题,获全国第二届房地产及住宅研究优秀科研课题评选一等奖。                        
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