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蔡为民:2005楼市熄灯号角已响!
2006-01-05 08:56:52 中国人力资源网
    
  最近有不少开发商、消费者乃至媒体,要我对第四季的楼市走势,表达意见与看法,这令我相当为难,因为在我看来,今年的楼市随着10月6日秋季房展会的结束,已吹响熄灯号,提早下课、打烊了。

  ◎ 上海楼市发展并非地方性事务

  许多开发商与投资人至今仍不明白,为什么中央会出如此重手,一付非把上海楼市“打趴”不可的模样儿?不是说了吗?一旦房地产市场与价位陷入低迷不振状况,必将无可避免的形成银行、建材、装潢、建筑、开发、中介……等一系列行业的骨牌效应,况且上海市政府的财政收入当中,有30%系由房地产所贡献,官方理当唯恐不及的“托市”、护盘,怎么会无情打压?于情于理皆有所不合!

  这样的观察看似无误,但最大的盲点是把上海房地产发展视为地方性事务,不与其它事项相联系,然而实情却并非如此。

  ◎ 一场刚被扑灭的“森林大火”不容复燃!

  随着上海国际大都市的雏形初具,乃至城市地位的愈趋重要,如今的上海楼市已不再是简单的房地产问题,而跃进、升格为“国家大事”,与国际热钱及人民币汇率紧密挂勾;因此看待上海房地产,必须以更宏观的角度、更开阔的视野,否则极易失真,作出对市场走势之错误判断。试想,如果7月21日人民币升值2%之际,上海房价仍在创新高,国际热钱势必疯狂涌进,推动中国外汇存底向万亿美元扣关,那对中国的经济、金融将会是一场什么样的灾难?其破坏力恐怕不亚于1997年的东南亚金融危机!中央怎么可能坐以待毙而不出手调控?

  因此可以说,上海楼市的畅旺景气犹如一场刚被扑灭的森林大火,由于距离正在开采中的“油田”(用之形容中国的经济、金融命脉)很近,稍一不慎,让大火重新燃烧,则后果不堪设想,于是上至中央,下至地方,无不把目光焦点锁定房地产,就怕一个不小心,让星星之火燎原,于是各种各样的灭火器具随时待命,只要看到一丝火花,就一轰而上除之后快;即使有可能只是一时的眼花或凭空想象,也在所不惜!因为与可能的后果相比,消灭星星之火的成本根本微不足首。

  ◎ 不只上海,全国楼市均在中央眼皮子底下

  虽然“森林”(房地产)归属地方政府管理,但因为状况的特殊与严重性,中央早已插手监管,所以事实上,不只是上海,全国房地产发展都已经在中央的眼皮子底下,稍敢妄动,绝不轻饶!于是,国家税务总局(个人所得税)来了,央行(预售制度)、发改委(房地产仍将调控)来了,连你想都想不到的国家外汇管理局(100万美元以上的境外人士或机构购屋需审批)都来了。

  作用只有一个,绝不容许一心一意想进入中国的国际热钱,既赚汇差又赚房差,进而逼迫其慎重考虑去留。一般来说,国际热钱有三“炒”:炒股、炒房、炒汇,如果炒股──套牢、炒房──套牢,炒汇又必须面对中国强大的抗压性,使投资的风险变数难以掌控,则其退场的可能性便大增,而这正是中央所要的结果!

  ◎ 结语

  因此,所有的开发商、消费者或媒体问我,楼市究竟何时会触底反弹呢?我的答复始终如一:当不再有动辄以百亿美元计的国际热钱觊觎人民币升值、伺机抢8 进中国时,楼市便可望出现回暖契机,就日前态势观之,为时尚早。

    蔡为民个人简介:

    《上海楼市·境外人士版》发行人暨总主笔

    上海「第一财经」频道「第一地产」特约评论员

    上海教育电视台《今日地产》节目顾问

    《房地产世界》月刊专栏主笔

    《时代地产》双周刊专栏主笔

    《楼刊》月刊专栏主笔

    台湾·房地产政策研究学会秘书长

    卫明不动产营销智库  负责人

    目前常驻上海,从事两岸房地产商机交流与整合工作

    中国时报、联合报、民生报、经济日报、工商时报等不动产专栏主笔  

    中视《住者有其屋》、非凡《现代购屋启示录》、正声《房事百科》节目制作暨主持人

    从事房地产专业调研、策划、营销、教育训练工作二十年

    著作《做自己购屋的主人》

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