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2006年房地产市场发展预测
2006-01-05 09:05:51 国家信息中心经济预测部
    随着调控的持续,房地产开发模式逐渐改变,金融对房地产市场的制约作用将更加突出,开发贷款和消费贷款增速的放缓,将起到抑制房地产投资增长的作用。如果今后不出台更严厉的调控措施,估计2006年房地产投资增速将与2005年持平。受税收政策限制和拆迁规模控制的影响,投机性需求和被动性需求会继续减少,加之随着前几年开工的商品房逐渐进入完工阶段,商品房竣工面积增速将有所提高,房地产供求矛盾将有所缓解,预计2005年四季度房地产价格涨幅将继续平稳回落,2006年房地产价格将在2005年的基础上趋向平稳。

    1 房地产融资方式呈现多元化趋势

    长期以来,我国房地产开发采用的是典型的“香港模式”,即开发商利用大量银行资金买地、建房、卖房,然后再开始新一轮循环。在这个过程中,房地产开发资金主要来自银行的土地及开发贷款、预收款、银行按揭贷款、施工企业垫款,而开发商自有资金比例甚低。经过政策调整后,土地使用趋于透明,但是资金的制约日益明显。近几年国家有关监管部门对房地产开发企业资金实力提出了越来越高的要求,先是清理工程拖欠款,接着房地产开发资本金比例提高,存贷款基准利率提高,个人房贷利率及按揭成数提高,继之“招拍挂”后的国有土地出让金的限期缴清,直到最近人民银行建议取消期房销售,资金成为房地产行业面临的最大挑战:旧的融资渠道受阻、资金链日益趋紧。在这种形势下,房地产业正由土地运营向金融运营转变,而房地产更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产品,以银行贷款为主导的间接融资将转变为多元化融资模式。

    从近两年的情况来看,房地产企业的融资活动空前活跃。据有关调查统计,2004年,房地产基金投向房地产资金超过7亿美元,2005年,房地产基金投向房地产资金将达到28亿美元;2004年,全国30家信托投资公司共计发行了约83个房地产信托产品,募集金额约122亿元,2005年,房地产信托募集资金将达到220亿元。可以看出,随着调控的持续,房地产企业融资更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产品。同时,海外地产基金也纷纷进入中国迅速发展的房地产市场,像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等著名国际地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场,拓宽了国内房地产企业的融资渠道。

    2 房地产投资增速趋稳,供给量有所增加

    从短期看,房地产投资将继续保持增长势头,但增长速度将继续放缓。根据2005年前10个月房地产开发投资发生的变化,以及房地产投资年度变化规律,可以预计,随着宏观调控政策作用的继续显现,2005年四季度房地产投资的增长幅度将继续回落,全年房地产投资增长约22%左右。由于当前我国房地产投资增长已进入到相对正常的增长空间,如果今后没有力度更大的调控措施出台,估计2006年房地产投资不会出现大幅度的降低或上升,增速与2005年基本持平。一方面,在宏观调控政策的惯性作用下,房地产开发贷款和消费贷款增速将继续放缓,直接影响房地产开发的规模和施工速度,发挥抑制投资增长的作用。另一方面,海外资金和民间资金将继续流入房地产市场,资金偏紧状况将有所改善。同时,国家将强化扩大居民消费政策,为了满足广大中低收入群体的住房需求,国家将继续鼓励对普通住房和经济适用房的投资建设,因而,普通住房的投资增加将成为房地产开发投资增长的主要动力。

    由于房地产行业产品生产周期长的特点,房地产市场供给表现出很强的惯性,2004年以来积累的潜在供给能力将陆续在2006年前后竣工,因此,商品房的供给速度将继续增加。从2004年初开始,房地产投资过快增长,商品房施工面积很大,但自去年4月份以来,在宏观调控作用下,由于房地产开发商资金偏紧和对房地产涨价的预期等因素,商品房建设速度放慢,使商品房的竣工率较低,积累了大量在建未完工程。由于2005年国家继续加大对房地产市场的宏观调控力度,使房地产供求形势发生了变化,价格预期改变,加之房屋建设周期不能拖得过长,房地产开发商为降低投资风险,将加快建设速度,确保已开工项目按时竣工。预计2005年下半年及2006年上半年商品房的竣工率还会提高,增速将高于2004年。

    3 非理性需求继续减少,自住性需求将逐渐回暖

    随着调控政策的不断完善和落实,投机性需求将会继续受到抑制。同时,各地的城市改造与拆迁规模受到控制,由此产生的被动性需求也会有所下降。但在汇率调整幅度不大的情况下,一些国际热钱仍会对中国房地产市场投资感兴趣,因此,外资对房地产市场的投机仍然存在。

    由于房地产调控效果逐步明朗,消费者的心理预期开始恢复正常,观望心态正缓慢转变。中国人民银行对全国城镇储户问卷调查报告显示,四季度准备购买住房的居民人数占比为19.6%,较3季度提高0.5个百分点,说明居民即期购房意愿略有回升。2006年自住性需求将逐渐回暖。首先,随着我国经济继续快速增长,城镇居民收入水平有了较大提高,居民消费重点已经转向住、行等方面。居民消费结构的升级转型,将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例,增加住房消费的总量。其次,与工业化相伴随的城市化进程加快,大量农村人口流向城市,同时,经济发达的大中城市还吸引了大量经济、技术、科技人才,将形成巨大的住房需求。

    4 房地产价格涨幅将趋向相对稳定

    2005年以来,国家出台的系列调控措施,其政策效果将在四季度继续显现,房地产价格涨幅仍会有小幅回落。但总体分析,房地产价格大幅下降的可能性不大。根据上述对房地产供给和需求的判断,2006年商品房供给量将有所增加,自住性需求逐渐回暖,随着房地产市场供求形势和房地产市场结构进一步得到改善,2006年房地产价格将在2005年的基础上趋向平稳,全年70个大中城市房屋销售价格同比平均涨幅约5%-7%,略低于同期城镇居民可支配收入的名义增长率,涨幅基本正常。

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