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戴德梁行:政策迎合市场 方能支撑楼市欣荣
2006-01-09 17:27:48 新京报 陆逢兆

    陆逢兆(戴德梁行北京总经理)

  房地产投资信托基金(REITs)以及按揭证券(MBS)试行计划正在国内广泛推行。然而,有意透过以上途径融资的公司须注意,资产证券化的成功,在于利用优质物业为投资者提供稳定的回报。

  过去一年,中央政府推出了严格的宏观调控措施,成功令国内楼市降温。

  整体楼市虽见放缓,但部分城市仍取得优于大市的表现,北京便是其中例子。受到强劲的用家需求支持,该地区的房价于过去数年持续稳步上升。

  今年投资者的焦点已转移至商用和写字楼物业,与此同时发展商的目标已变得更长远,并投放更多资源在商用物业的整体管理方面。

  最新的土地政策规定政府土地只可通过公开拍卖、招标、挂牌三种方法出让,这意味着发展商必须以公开形式竞夺土地,亦不免令价格提升。

  最新的土地使用条例,缩短了发展商在成功收购土地与开始动土施工的时间,提高了房地产公司的入场门槛。为了稳定房地产市场供应,所有于一年内未开始施工的土地会被征税,而两年或以上未施工的土地则有可能被政府收回。

  受惠于以上政策的刺激,土地二手市场交投变得更为畅旺。究其原因,主要由于一些实力不足的企业,把以往透过私人途径购入的政府土地出售予其他有兴趣接手该项目的投资者或发展商。这展示了实力相当的发展商在管制较严格的市场中较有优势。

  近年流入中国房地产市场的海外热钱亦有上升趋势。由于市场憧憬人民币升值,促使今年有更多的热钱涌入。在预期人民币将继续上升的前提下,相信未来会有更多的海外投资者把资金投放在中国房地产市场,提升整体房地产市场的价值。收紧信贷政策的出台,令银行进一步考虑发展商的还款能力,而在延长物业贷款期时,银行亦变得更为审慎。由此可见,资产证券化这项新的融资及投资工具,逐渐成为中国官员研究开拓之列。

  房地产投资信托基金(REITs)以及按揭证券(MBS)试行计划正在国内广泛推行。然而,有意透过以上途径融资的公司须注意,资产证券化的成功,在于利用优质物业为投资者提供稳定的回报,换句话说,只有质素高、位置优越、以及管理完善的物业方能吸引投资者的兴趣。

  房地产业作为国内经济的重要支柱,政府有必要维持其稳定性及健康发展。

  过去十年,房地产市场经历过大起大跌,当中政府政策扮演着重要的角色。其中例子包括1993年的宏观调控措施、1998年的房屋政策,取消资助房屋计划,以及2000年颁布,成功令住房需求大大提升的城市重建计划。

  房地产市场发展初期,中央政府主要利用强硬手段去修正问题,但时至今日,同一种手法已不能对付这个日趋成熟及规范的房地产市场。政策需要迎合市场的需要,配以仔细的监察及调节,方能支撑房地产市场长远、欣荣地发展。



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