精英访谈 | 求才宝典 | 绩效管理 | 薪酬福利 | 培训超市 | HR工具下载
当前位置:首页 -> HR俱乐部 -> 精英访谈
房地产的专业化刚刚开始
2006-01-11 08:33:08 焦点房地产网 王真

    国内的地产市场已经发展了很多年,市场环境不断变化,游戏规则也在变化,这其中包括行业内部分工,地产行业与其他行业的交叉联系,资金主导下的新运营模式等等,房地产正在有先天的缺陷向专业化迈进。而目前面临的主要的考验仍然是专业化。

  一、产品是核心竞争力的关键
  虽然现在市场上营销推广的方式和策略层出不穷,靓点迭出,但是房地产的营销始终没有背离产品的核心价值判断,可以说营销越来越专业,分工越来越细致的今天,产品的规划成为营销环节的关键,是项目核心竞争力的关键,营销的内涵和外延都要从产品中来,简单的讲就是物质决定意识。

  前几年,国内市场的外来风比较兴盛,无论是楼盘的名称,还是生活方式的概念诉求,以及产品的设计上都体现出刻意的模仿,无原则而盲目地向“欧陆风格”靠拢,那个时候更注重概念和形式,而忽略国内市场的根本要素,在市场不是很成熟的阶段,这种营销的方式的确取得了很好的效果,但是现在我们发现市场正走向理性,竞争开始加剧,消费者走向成熟,以及前期舶来概念的产品经过一段时间市场的检验,概念营销已经不能打开局面,甚至产生市场的阻力。取而代之的是全程营销,并且前期的产品营销更为关键,运作核心开始向产品本身回归。

  这一点可以从目前市场上很多销售遇到阻力的产品看出来,很多产品在没有充分的钱其定位,或者定位不清晰,产品本身与市场并不吻合,即使后期有专业的策划公司进场包装,往往也会造成销售推广的阻力,尤其是对于那些抛开产品本身特性,盲目追求新概念定位的营销,产生的市场问题更为明显,市场上这种现实的案例并不少见,因此对于越来越专业化的房地产市场来说,注重前期的产品准确定位,注重产品的细节策划,注重从产品规划开始的全程营销就显得非常关键,形成紧密互动的营销节奏组合,保证市场的强势进入与强势销售。

  现在,国内很多优秀的地产公司早已认识到这点,非常注重产品的研发和创新,其优秀的产品正成为其产品差异化,营销差异华,竞争差异华的关键。纵观近几年的市场,这种变化更为明显,单纯的概念营销正在褪出市场,产品营销成为项目营销的核心点。

  二、市场扩张考验发展商的资源整合能力
  20年来我们房地产模式的核心是房地产商统揽土地—融资—规划—施工—销售—物业管理的全部环节,这种模式和以前的项目公司发展模式是适应的,和单个项目运营是是吻合的,以土地运营为核心是我们开发地产的最初模式。

  但随着市场的发展,竞争的加剧,占据和划分市场,构筑发展空间是企业发展的首要目标,传统的模式不可能提供快速的扩张通道。

  很明显,现在很多公司早已经突破了一段时期单独运营一个项目的作坊式开发,向多个项目同时运营的系列化发展。而在另一个层面上,发展商的眼界也由一个城市,一个省向区域市场,向全国市场扩张。但是这种变化需要公司的母体进行资源的重新配置,包括人员、管理、资金等等,每一个环节都需要重新的整合,原来的单项操作已经不适应也支撑不了多点开花的格局。

  基于此,发展商角色必须向资源整合者转化,向资源的管理者转化,在土地—融资—规划—施工—销售—物业管理的全部环节中,整合市场可供利用的优秀资源,形成竞争优势,集中发力,快速扩张。目前,一些优秀的地产开发企业,其资源的整合能力是惊人的。可以预见,未来的竞争就是资源的竞争,就是整合资源能力的竞争。

  三、新形势需要发展商变角色
  发展商向资源整合者形象改变,其实已经说明其市场的角色已经开始发生变化,但是这种趋势仍然是把发展商作为每个链接的主体运营者看待的,进入2004后,发展商的资金开始出现严峻的考验,银行和基金等金融公司掌握着大量的资金,发展商的综合的优势在被减弱,因此,未来的一种可能模式就是发展商完全脱离出来,其资源整合者定位的极端形式就是成为独立的个体,在市场化分工越来越专业的市场中,变成资源整合与管理的关键点,可以将资金、土地、产品研发、规划设计、施工、营销、物管全部环节的串联者,不是所有资源的拥有者,最终是专业的分工与利润的广泛分配。

  游戏规则的巨大变化,其实质就是产业的核心由开发营建向金融运作转移,而房地产企业的运作模式也由开发模式向投资模式转变。

  作为地产开发的上游环节的资金,对发展商产生着直接的影响,目前发展商积极的向国外的巨头基金开展股权合作,与国内的信托资金,以及别的行业的富余资金开展多种形式的合作方式,发展商一枝独大的局面发生了改变,在这场以资金为核心的权利与利润的博弈过程中,发展商的角色很可能像专业的管理者,资源的整合者改变。

  目前,这种模式在国内已经出线,它有别于欧美的模式,也有别于香港的模式以及目前国内的传统模式,但是其很可能是未来最适合我们国内的模式。

  现在看来,一轮轮的调控,发展商不仅是面临着优胜劣汰的洗牌格局,更面临着自身调整,持续发展的课题,未来的房地产会和其余的行业一样,走向专业化,现在只是开始,需要我们做出足够的准备。


    王真个人简介:

    网址:jnwangzhen.focus.cn
    任职:营销策划经理
    单位:济南居易置业有限公司
    类别:职业经理人
    城市:山东省
    济南居易置业有限公司营销策划经理

建议采用MSIE6.0浏览器,1024x768的分辨率浏览本网站
网络实名:房地产人才 房地产猎头 建筑猎头
咨询电话:021-54249978 0571-87171311 浙B2-20050105