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专家:楼市潜在库存或超140亿平 够卖10年
2015-11-25 11:54:55 中财网
   专家认为,国家统计局公布的数据低估了待售库存的规模,实际库存规模远远大于披露的数据。
    自去年以来,“去库存”取代“控房价”,成为当之无愧的楼市新主题。11月10日,中央财经领导小组第十一次会议提出,要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。业内人士指出,房地产政策再次释放调整信号,意味着去库存仍将是重点。然而如何理解库存并测算库存,是评判未来市场和政策走势的第一步。面对房地产库存多少的追问,各方有不用的版本。有专家表示,待售库存加上已批未建库存、在建未售库存,“三大块”待消化库存合计规模大约为140.9亿平方米,10年以上才能消化完毕。


   国家统计局日前发布的数据显示,10月末商品房待售面积已增至68632万平方米,同比增长14%,再创历史新高。按照我国人均住房面积35平方米计算,“空置”的住房可供2亿人口居住。


    专家指出,国家统计局数据只包括竣工后、未售出的现房,大量已建设未竣工、以及还未开工的潜在库存并未计算在内。


   财经专栏作家李宇嘉表示,常说的楼市“去库存”,指的是待售商品住房建筑面积的消化情况,包括两部分,一是报告期已竣工可供销售,但尚未销售的商品房建筑面积累积值;二是报告期处于施工或新开工状态(半成品)并已经批准预售但尚未销售出去的商品房建筑面积累计值。


    专家认为,国家统计局公布的数据低估了待售库存的规模,实际库存规模远远大于披露的数据。


    北京市华远地产股份有限公司董事长任志强表示,去年一年库存不仅没有消化掉,反而增加了1800万平方米,现在总的库存量已经达到6.8亿平方米,这种势头还在继续,有可能会超过7亿平方米。


    中国房地产住宅研究会副会长顾云昌表示,待售面积是指已经竣工的房子,加上仍在施工但已经开始销售的“期房”,则数据远超过6亿多平方米。


   有研究人员认为,楼市高库存已经成为当前中国经济的痛点,一旦计入潜在库存数据,中国楼市的库存数量可能倍增。


   李宇嘉指出,待售库存的实际规模,应该在国家统计局公布的6.8亿平方米的基础上,再加上已批准预售但尚未销售的7亿平米,即13.8亿平方米。在此基础上,加上71亿平方米的已批未建库存、56.1亿平方米的在建未售库存,目前我国楼市“三大块”待消化库存合计规模大约为140.9亿平方米。“即便按照2013年历史最高销售记录(13亿平方米),全部库存也要10年以上才能消化完毕,这还是在未来不增加新增土地供应、销售保持旺盛态势的情况下才能实现”,李宇嘉称。


    不过专家也表示,“高库存”是楼市运行的重要特征,也不完全是坏事,不能高估“高库存”的负面影响。“按照国际惯例,一个城市必须有一定的库存,一般有10%的富裕量。如果一个城市没有6-8个月的库存,民众想买房子的时候发现没了,很容易造成恐慌”,任志强说。

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